SOALAN LAZIM
Soalan Lazim Amanah Pelaburan Hartanah (REITs)
- Apakah REIT? Amanah Pelaburan Hartanah (REIT) adalah dana atau amanah yang memiliki dan menguruskan hartanah komersil yang menjana pendapatan (kompleks beli-belah, hospital, perladangan, hartanah perindustrian hotel dan blok pejabat).
Sebuah syarikat pengurusan bagi REIT dibenarkan untuk menolak agihan yang dibayar kepada pemegang sahamnya daripada pendapatan korporat boleh cukai. Walau bagaimanapun, untuk menikmati status bebas cukai ini, REIT itu mestilah mempunyai kebanyakan aset dan pendapatannya diikat kepada hartanah dan mengagihkan sekurang-kurangnya 90% daripada jumlah pendapatan kepada pelabur/pemegang unit secara tahunan. - Apakah yang diwakili REIT?
- Pemilikan ekuiti.
- Akses tidak langsung kepada portfolio besar, stabil dalam keadaan yang efisien cukai.
- Keefisienan cukai pelabur hanya dikenakan cukai sekali.
- Tadbir urus korporat yang tinggi REIT ditadbir oleh Perjanjian Amanah serta peraturan bursa saham dan suruhanjaya sekuriti, yang menentukan prosedur operasi dan memastikan tahap tadbir urus korporat yang tinggi.
- Apakah faedah-faedah melabur dalam REIT yang tersenarai?
-
Boleh mampu
Kos pelaburan dalam REIT hanyalah sebahagian daripada kos pelaburan langsung dalam hartanah. Anda boleh bermula dengan asas pelaburan minimum.
-
Kecairan
REIT adalah lebih cair berbanding hartanah fizikal. Saham REIT yang didagangkan awam telah sedia ditukar kepada tunai apabila ia didagangkan di bursa saham.
-
Aliran pendapatan stabil
REIT cenderung untuk membayar dividen yang tetap, yang diperoleh daripada sewa sedia ada yang dibayar oleh penyewa yang menduduki hartanah REIT.
-
Pendedahan kepada hartanah skala besar
Faedah hartanah diperoleh daripada asas pro-rata melalui sesuatu REIT.
-
Pengurusan profesional
Hartanah REIT diuruskan oleh profesional yang akan menambah nilai bagi hasil yang lebih tinggi, yang memberi manfaat kepada pelabur dalam jangka panjang.
-
- Bagaimana untuk melabur dan di manakah untuk membeli REIT? Sama seperti berdagang dalam saham, anda disyaratkan untuk mempunyai akaun Sistem Pendepositan Berpusat (CDS) dan akaun dagangan yang diuruskan dengan broker. Anda boleh membeli atau menjual ETF melalui broker anda, remisier atau melalui dagangan dalam talian ketika waktu dagangan.
- Apakah yang perlu saya bayar apabila membeli dan menjual REIT? Sama seperti membeli dan menjual saham, pelabur perlu membayar komisyen pembrokeran, duti setem, yuran penjelasan dan GST, di mana perlu.
- Bagaimana transaksi dalam REIT diselesaikan? Sama seperti transaksi saham iaitu tidak lewat dari 3 hari pasaran selepas tarikh transaksi (T+3).
- Apakah risiko-risiko yang terlibat apabila melabur dalam REIT?
-
Tiada jaminan pulangan
Jumlah pulangan daripada REIT adalah tertakluk kepada prestasi pasaran hartanah. Oleh itu, harga unit bagi REIT boleh turun jika hartanah pendasar turun dari segi nilainya.
-
Hilang kawalan ke atas pelaburan
Pelabur tidak mempunyai kawalan langsung ke atas keputusan pelaburan syarikat pengurusan seperti bilakah waktu membeli atau menjual sesetengah hartanah, dan bagaimana ia akan diuruskan.
-
Faktor pasaran
REIT juga adalah tertakluk kepada permintaan dan penawaran pasaran. Oleh itu, naik turun pasaran, keyakinan ke atas ekonomi dan perubahan dalam kadar faedah mungkin mempengaruhi harga REIT.
-
- Apakah pertimbangan pelaburan?
Selain dariapda risiko pasaran am seperti ekonomi, politik, pasaran modal dan kadar faedah, anda perlu berhati-hati dengan perkara berikut:
-
Pengurusan kualiti dan struktur korporat REIT, terutamanya pengurus REIT (rekod prestasi yang baik dan reputasi).
-
Objektif dan strategi pelaburan REIT.
-
Kualiti hartanah, termasuk faktor seperti pajakan, kadar penghunian dan lokasi geografi.
-
Polisi agihan dan peraturan cukai.
-
- Apakah bentuk pulangan yang boleh dijangkakan daripada REIT?
Secara tipikal, pulangan kepada pemegang unit REIT boleh dalam bentuk:
-
Agihan pendapatan berasaskan kepada polisi agihan yang dinyatakan dalam perjanjian REIT; dan/atau
-
Untung modal yang mungkin timbul daripada kenaikan harga REIT
-
- Apakah petunjuk prestasi REIT?
-
Hasil Agihan:
Hasil biasanya disiarkan di seksyen perniagaan di akhbar utama. Ia diperoleh daripada formula berikut:
Distribution yield = Income distribution paid to a REIT unit holder REIT's price paid by the unit holder (or the prevailing market price of the REIT) Petunjuk lain termasuklah perkara yang berikut, yang boleh didapati dalam laporan tahunan:
-
Nilai Aset Bersih (NAV):
Nilai REIT adalah berasaskan kepada pegangan hartanah ketara. Ia dikira dengan jumlah aset syarikat selepas ditolak semua liabilitinya.
-
Nisbah perbelanjaan pengurusan:
Peratusan perbelanjaan operasi (yuran pengurusan dan sebagainya) yang dialami oleh NAV.
-
Pulangan keseluruhan:
Perubahan dalam harga REIT bagi tempoh yang dikaji ditambah dengan apa-apa agihan pendapatan yang diterima pada tempoh berkenaan.
-
- Apakah hak pemegang unit? Hak utama sebagai pemegang unit termasuklah hak untuk menerima pendapatan dan agihan lain daripada unit yang dipegang; menerima laporan dana bagi REIT; dan mengambil bahagian dalam penamatan REIT dengan menerima saham bagi semua hasil tunai bersih yang diperoleh daripada realisasi aset REIT ditolak liabiliti, mengikut kadar kepentingan mereka dalam REIT.
- Apakah yang perlu saya bayar apabila membeli dan menjual REIT? Seperti membeli dan menjual saham, pelabur perlu membayar komisyen pembrokeran, duti setem dan yuran penjelasan.
- Bagaimanakah untuk memilih REIT yang baik?
Jenis hartanah - Sub sektor hartanah
- Kualiti aset
Lokasi - Lokasi utama
- Kepelbagaian geografi
Potensi pertumbuhan - Pertumbuhan organik
- Pertumbuhan pemerolehan
Penaja - Penaja kukuh
- Rekod prestasi baik
Struktur kewangan - Pengurusan modal
- Penggearan pengurusan
Pasukan pengurusan - Berpengalaman, profesional, berintegriti
Tadbir urus - Pematuhan
- Struktur REIT Konvensional Biasa
- REIT vs Syarikat-syarikat Hartanah
REITs Syarikat-syarikat Hartanah Profil pendapatan REIT dipacu oleh pendapatan sewa yang berulang Syarikat hartanah mencari kombinasi jualan hartanah, keuntungan pembangunan, pendapatan sewaan dan pelaburan hartanah Struktur Modal dan Aliran Tunai REIT mempunyai tahap perolehan tertahan yang rendah dan tertentu, tahap hutang rendah yang ditentukan oleh pengawalselia dan aliran tunai kukuh daripada operasinya Saham hartanah mempunyai nisbah penggearan tinggi kerana perbelanjaan modal yang tinggi yang diperlukan bagi pembangunan hartanah, dan kadangkala aliran tunai negatif; serta pembayaran dividen rendah Polisi Agihan Dividen REIT akan mengagihkan 90% – 100% daripada perolehan tertahan sebelum cukai Tiada jaminan bagi pembayaran dividen bagi saham hartanah Profil Risiko REIT adalah berisiko rendah, kaedah pelaburan pasif dengan kemungkinan tinggi aliran tunai daripada sewaan yang diperoleh daripada perjanjian pajakan dengan penyewa Saham hartanah mempunyai risiko pembangunan dan kewangan yang tinggi Tadbir Urus Korporat REIT dikawalselia oleh pelbagai lapisan pemegang kepentingan – pemegang unit, pengurus, pemegang amanah, pihak pengawalselia yang memastikan kepentingan pemegang unit minoriti dilindungi Saham hartanah sering didominasi oleh pemegang saham yang mengawalnya, yang menimbulkan isu konflik kepentingan dengan pemegang saham minoriti